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农工商房产砸百亿疯狂拿地 欠债已超70%

2014/5/4 11:36:45   来源:中国经营报   浏览()  

近日,上海本土国有地产企业农工商房产将借壳海博股份上市融资。


    记者从农工商房产大股东光明集团管理层人士处了解的情况,虽然农工商房产早有上市打算,但此次借壳重组亦属“突然”,“大股东做了一个重大的决定”。


    上述人士告诉记者,之所以是农工商房产借壳,而不是让海博股份继续发展物流产业,理由在于“房地产是资金密集型企业,农工商房产对资金的需求更急迫”。


    在2013年斥资百亿元大举拿地的情况下,资产负债率可能进一步飙升,更加强融资需求。


    百亿激进拿地


    尽管这几年农工商房产努力想要突破上海区域,尝试在长三角和全国布局,在多位沪上地产人士眼里,农工商房产仍然是一个“区域性公司”。从农工商房产的布局来看,主要项目在上海。2013年才提出走出上海的战略构想,以上海作为本部,长三角地区作为发展重点,在保持上海和长三角开发量的基础上向全国发展。3至5年以后,在农工商房产全国的布局中,上海和长三角要占总量的50%。


    农工商房地产官网上公布的数据显示,2013年2月至2014年2月,公司储备土地3290亩,是前三年土地储备的总和,累计增加项目25个。目前其土地储备65%集中在长三角地区,其中上海占13.8%,江苏占23.4%,浙江占27.8%。


    据记者不完全统计,去年6月至今,农工商房产至少斥资100亿元在全国范围内激进购地,涉及杭州、绍兴、宁波、湖州、金华、舟山、宜兴、扬州、武汉等十多个城市。


    去年9月3日,杭州萧山三宗热门宅地开拍,吸引了包括恒大、农工商、万科、金地、保利等在内的全国性房企和滨江、莱茵达、三江、开元、昆仑等在内的杭州本土房企等十余家开发商竞价。


    最终,农工商房产则紧随其后,在21号地块“惜败”恒大后包揽22、23号地块,两宗地成交总价14.86亿元,平均楼面价高达9201元/平方米,其中22号地块9892元/平方米的楼面价直奔万元。


    在高价夺得杭州宅地后,农工商房产在浙江省的扩张步伐“一发不可收”。2013年10月22日,农工商房产在宁波北仑和湖州南浔各拿下两幅土地,总耗资约14亿元;2013年12月5日,农工商房产又斥资6.88亿元拿下浙江富阳一幅土地。


    2014年国内楼市降温,农工商房产继续圈地。1月16日,农工商房产斥资11.96亿元拿下浙江金华一幅土地;1月23日,农工商房产又以10.5亿元的总价拿下浙江舟山一幅土地。近期,农工商房产还斥资约7.5亿元,分别在江苏宜兴和扬州各拿下一幅土地。


    对于农工商的大举扩张,同策咨询研究部总监张宏伟表示:“上市前,房企一般都会有大的拿地动作。土地作为房地产开发的两大核心要素之一,决定有多大发展潜力。从市场估值角度,上市前拿地也有增加资产这方面的考虑。”


    在给记者的一份邮件回复中,农工商房产表示,从战略布局上,农工商房产在2012年年初就明确了“精耕上海,深耕长三角,辐射全国”的拿地策略。“2013年我们进入的城市较多,主要还是集中在长三角;对于投资区域的选择,我们有量化的标准。”


    负债高企


    在当前楼市出现降温迹象的情况下,农工商房产激进扩张的做法被认为存在风险。业内人士担心,今年的楼市变局,对于企业经营能力和资金链都是重要考验。


    记者掌握的数据显示,农工商房产目前布局25个城市,在建拟建项目多达63个,累计开发总量超2000万平方米,年开发量近200万平方米。


    从财务数据来看,农工商房产负债大幅攀升,2012年年底刚性债务达到111亿元,资产负债率高达74.36%,已超过业内公认70%的警戒线。在2013年斥资100亿元拿地的情况下,资产负债率可能大幅飙升。