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地方政府救市的可能性小 地方业应该自救

2014/4/28 11:06:36   来源:365地产资讯   浏览()  

编者按:今年以来,部分城市房地产市场低迷,楼盘降价消息频频报出,而成交量的下滑引发大家对于政府救市的猜想,随后包括长沙、杭州、温州等地都爆出“当地住建部门找开发商座谈,可能酝酿松绑楼市,包括放松限购、减税,以及降低房贷门槛等举措”的消息。


    地方政府救市的可能性小


    目前传出有救市消息的多个政府也并没有付诸行动,仍处在观望中。“闽十条”经网络曝光后,随即被福建省否认。大家不得不问,政府是否存在救市的可能?不可否认,对于交易量下滑较快、库存量居高不下、高度依赖房地产市场拉动地方经济的城市,政府可能会存在想要救市的想法。而今年两会上提出的“双向调控”,以及十八届三中全会中提出的“要使市场在资源配置中起决定性作用”,都在显示未来房地产调控不会再有“一刀切”,而房地产调控的方式也开始向市场化方向转变,种种现象给人臆测,部分行政手段调控有放松的可能。


    但我们认为部分城市房地产调控政策可能会微调,但短期内限购政策放松的可能性较小,政府救市的可能性较小。首先,房价仍处于高位。3月70个大中城市价格指数显示,虽然涨幅趋缓,但住宅价格同比涨幅中,仅有1个城市价格下降,69个城市价格有所上涨,环比涨幅中,价格下降的仅有4个,上涨的有56个城市。限购政策出台的目的是防止房价过快上涨,抑制投资投机性需求,而目前多数城市房价仍处于上涨中。其次,除非必要地方政府不愿做第一个吃螃蟹的人。2012年时,珠海和佛山出台政策救市后立刻被叫停,在目前中央没有明确表态的情况下,出台救市政策仍有被叫停的可能,而且限购取消是否真能让房地产市场复苏,对部分城市来说仍是一个未知数。因此在市场没有大的变化的情况下,地方政府甘愿冒风险的可能性较小,观望的可能性较大。地产业不应坐等救市。


    当前房市又进入胶着状态,不论是三四线城市还是被称为固若金汤的一二线城市都出现羸弱走势。杭州、成都等地最为扎眼,京沪广深也蠢蠢欲动,房市疲弱使多地土地市场渐显后劲不足。为此多地以防风险为由,暗示政府不会置之不理。最近杭州市发改委建议,如出现重大市场谣言需第一时间澄清,稳定市场预期,并建立房地产企业重大调价政策预报制度等。


    企业调价必须向有关部门通报,这无疑与正在推动的简政放权改革,以及十八届三中全会中提出的让市场在资源配置中起决定性作用的精神南辕北辙。这其中的关键不是调价预报制度本身,而是这一通报制度背后可能随之而来的“约谈”和“规劝”等变相价格管制,若无非如此,价格通报几近多余,因为一则相关部门要了解市场价格信息,完全可通过公开市场采集;二则市场价格是源于市场竞争性出清所致,信息天然的不对称性和不完备性,使政府部门根本替代不了市场定价,更不可能给企业建议一个合理的价格,或隐或显的价格管制带来的只能是市场扭曲。


    当然,面对房市量价走低之走势,地方政府确实存在按捺不住的“护市”冲动,因为房价牵动地价,影响着地方政府的土地金融杠杆率,及地方债的偿付风险等,且一旦房地产弱市格局出现自我实现预期,那么地方政府业已娴熟的经营管理城市的模式将被颠覆。如国土资源部最新公布的《2013年中国国土资源公报》显示,截至去年底全国84个重点城市土地抵押贷款总额7.76万亿元,去年各地卖地收入4.20万亿元,这预示着若房价拖累地价,将显著压低地方政府的土地金融杠杆率,暴露地方政府的债务敞口风险,而一旦土地金融杠杆率趋降,地方政府借助土地杠杆撬动的城市经营等将力有不逮。


    正是看到地方有救市之冲动,及历经2009年房市在救市刺激下的绝处逢生,多数开发商都在等待政府可能的“救市”举措,却不免使市场陷入囚徒境界:若坐等政策、隐忍交易量下滑收窄经营活动现金流,在国内外融资渠道逼仄和融资成本持续趋高下,今后地产信托违约等将会频现;而若率先以价换量,触发降价潮,又会被看作是拆台行为,影响与当地政府关系,因而部分扛不住的开发商跑路似乎为次优选择。



    地产业“自救”宜早不宜晚


    不过,以目前的房价泡沫,要维稳房市已非易事,至少不论是政府还是经济本身都已缺乏充足的托市资源,因为现在的症结是人口老龄化下真实储蓄率趋降,没有充足的储蓄资源,单纯的政策不可能是托市的弹药。同时,高房价已成了整个经济的问题,即其所带来的经济活动成本已对经济增长形成了阻力,且托市的成本与其可能的收益已过临界点,即边际成本趋向为负,房市再难承载楼市调控的错愕,这应是本届政府坚持不出楼市调控,今年政府工作报告只字不提楼市调控的原因之一。


    若地方政府真的出于积极防范房地产风险之考虑,而非计较着自己一亩三分地里虚幻的水位深浅,就应该发出清晰的不救市之信号,并基于市场逻辑摆正权力在市场中的地位,放松对房价自然回落的惊恐,因为这是一个迟早要发生的去泡沫化过程,且拖的时间越长风险积累越大。何况,房价去泡沫化给中国经济带来的冲击相对较小,如中国的个人按揭贷款条例,即便房价跌至贷款余额之下,承受房产减值损益的是贷款人而非银行。为此,即将按揭买房的人应清晰地认识到房市按揭市场的买者自负义务,理性做好买卖抉择。


    地方政府“救市”的可能性较小,那是否到了需要开发企业“自救”的时候?首先,市场出现分化。虽然一、二线城市的市场环境要好于三线城市,但一季度一、二线城市住宅市场交易量仍不可避免的出现下滑,价格也有所松动。而同一个城市中,不同楼盘的交易也呈现分化,且比较明显。其次,楼盘降价开始蔓延。年初杭州和常州开始首轮的降价,随后蔓延至北京、广州等一线城市。其中包括万科在内的一些大的企业也开始降价销售,一成首付等促销手段也已成为开发商营销的噱头。最后,部分企业陷入破产危机。据媒体报道,今年以来,浙江,南京,无锡等城市,已有多家中小企业因资金链断裂而陷入破产危机。同时,李嘉诚大批量抛售内地的房产,也看成楼市转向的风向标。种种现象表明房地产的春天已经过去,虽然还没有到我们认为最坏的时候,但离2013年鼎盛时期已经越来越远,而且我们认为今年也不可能再出现2013年那样火热的市场行情。如果真要等到市场崩盘的时候再自救,就为时晚了,部分企业又将重蹈覆辙,现金为王在任何时期都非常重要。