首页 > 房产频道 > 购房指南 > 正文

昆明商业地产体量超标 “量变”引发“质变”思考

2014/4/23 17:00:09   来源:都市时报   作者:胡泊   浏览()  

“1972万平方米商业供应量”、“700万区域人口”、“人均商业比接近3平方米”,昆明商业体量超标俨然已经成了板上钉钉的事实。在商业超速成长的背景下,商业地产的量变已经悄然进行着,量变因何而起,为什么依然有开发商奋不顾身投身商海?记者调查发现,追究商业地产体量超标背后的原因,城镇化、中心论、数据漏洞是重要的三个关键词。

城镇化

城镇化进度与项目数成反比

2010年昆明市政府提出要大力推进全域城镇化,可以说,城镇化推进了昆明城市的发展,让大量区域综合体拔地而起,而现阶段城镇化进程的缓慢,导致项目大量面市之后,市场消化不足导致招商困难。

大田宥总经理孟少军认为:“时间的不对称是造成现阶段商业体量超标的原因。”他指出,城镇化是一个漫长的过程,现阶段,昆明现存的商业体量乍一看是挺惊人的,原因就是现在城镇化的速度不够,而项目却大量的开始面市,简单来说,超标的体量只是现阶段存在的问题。从长远的发展来看,这不是问题。因为随着时间的推移,城市化速度加快,一方面是好的商业地产项目和坏的商业地产项目并存,但必然会是一个优胜劣汰的过程;另一方面就是城市消化商业地产的快慢对城市化进程影响很大。所以伴随着城市化进程,商业项目不断涌现也是一个正常的现象。

中心论

部分房企“造中心”太自信

从2009年顺城建设投入运营之后,昆明诸多城市商业综合体遍地开花。昆明政府提出2017年要建成100多个综合体,到目前为止,已经有四十多个在建的城市综合体,开业的也有十几个。业内纷纷担忧,“短期内这种井喷式的供应体量,存在着泡沫。”

实际上,除非到演砸的那一天,否则没有哪个入局者会承认自己是泡沫,而开发商的这种自信并非空穴来风。现阶段,昆明多数商业体基本出现在城市综合体中,“城市客厅”、“CBD核心”、“城市副中心”等概念层出不穷。一位不愿透露姓名的商业公司董事副总向记者透露:“一个城市对超大型核心商业项目的容纳能力有限,现如今很多项目在定位时动不动就是中心,虽然城市朝着多中心发展是趋势,但从昆明的现状来说,如此多的中心不免让人感到滑稽,这么多项目都想成为城市的商业中心未免太过自信。”


数据表象

用未来算计今天危机被夸大

“1972万平米商业”、“700万区域人口”,这两组数据放在一块,相比多数人得出的结论都是昆明人均商业面积接近3平方米。然而我们不禁要怀疑的问一句,用未来的供应量算在今日的人口总量上,这样真的好么?

据本报记者梳理,所谓的近2000万平方米的体量包括了在建和待建的大部分项目,并且有大概200万平方米是已经建成开业的。换名话说,这近2000万平方米的供应量并不会集中推向市场,而是随着项目进度在未来5到10年逐步推出。

另一方面,700万区域人口并不准确,据记者了解,2012年昆明常住区域人口应为726万。昆明市政府发布的文件中称,目前昆明的城市化达到60%,并将在2015年达到70%,这10%的城市化率的提高带来的是近80万人口的增量。

综上所述,虽然商业地产体量巨大,但是把未来10年存在的供应量算在现阶段的区域人口头上,这似乎有点托大。但必须承认的是,巨量的供应客观存在,城镇化程度不高,现阶段昆明商业地产依然处在最困难的时刻。

思变

都市时报地产评论员胡泊

新一波的城镇化,正在抹平疆界,城市也在面临着不断扩容、升级的挑战。加之房产调控、限购政策影响下,商业地产似乎也迎来了一个绝好的机会,乃至成为一种新的投资趋势,作为城市繁荣的指标,也见证着新城崛起、老城升华。

同质化、超体量、电商的冲击,使得如今的昆明商业地产疲态尽显。突破、创新的商业运作模式是眼下开发商正在思考的事,一时间,似乎大家都在忙于寻求出路。在面对困局一筹莫展时,或许解开迷局要比一味模仿其他城市的做法来得靠谱。